小规模纳税人出租不动产涉及哪些税费？

小规模纳税人出租不动产涉及哪些税费？分别该如何计算？

一、增值税

根据《中华人民共和国增值税法》及相关配套文件规定，自2026年1月1日起，小规模纳税人出租不动产适用简易计税征收率为3%。

1. 出租不动产应纳税额的计算：

计算公式：应纳税额 = 含税租金收入 ÷ (1+3%) × 3%。

2. 出租不动产减税优惠

（1）个人（不含个体工商户中的一般纳税人）出租住房，按照简易计税方法依照3%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

计算公式：应纳税额=含税租金收入÷ (1+1.5%) x1.5%

（2）住房租赁企业中的小规模纳税人向个人出租住房，按照3%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

计算公式：应纳税额=含税租金收入÷ (1+1.5%) x1.5%

【重要提示】小规模纳税人出租不动产，不可按照3%征收率减按1%征收率征收增值税。

3.出租不动产免税优惠

小规模纳税人发生增值税应税交易，以一个月为一个计税期间的，起征点为月销售额10万元。以一个季度为一个计税期间的，起征点为季度销售额30万元。

企业和个体工商户小规模纳税人一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，不能在对应的租赁期内平均分摊享受免税政策，应在收取租金的当期全额计入销售额判断是否达标。

二、增值税附加税费

以依法实际缴纳的增值税税额为计税依据：

城市维护建设税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（不在市区、县城或镇的）；

教育费附加：3%；

地方教育附加：2%。

免税优惠：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和地方教育附加。

三、企业所得税

【重要提示】个体工商户不缴纳企业所得税，其出租不动产所得缴纳个人所得税。

1.租金收入确认规则

（1）一般规则：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

（2）特殊规则：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

2.税率与优惠政策（至2027年底前）

（1）符合小型微利企业条件的：减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业条件：从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额≤300万元、从业人数≤300人、资产总额≤5000万元。

（2）不符合小型微利企业条件的且不能享受其他企业所得税税率式优惠的：按25%法定税率缴纳企业所得税。

3.可税前扣除的项目

根据《中华人民共和国企业所得:税法》《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号），企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

四、房产税

1.个体工商户

出租非住房：按12%税率征收房产税；

出租住房：按4%税率征收房产税。

2.单位小规模纳税人

出租非住房：按12%税率征收房产税；

出租住房：仅当承租方为个人或符合标准的专业化规模化住房租赁企业时，减按4%税率征收房产税；向其他单位出租住房，仍按12%税率征收。

计算公式：应纳税额=不含税租金收入×适用税率

【优惠政策】取得保障性租赁住房项目认定书的房屋，出租给个人的，比照适用4%房产税优惠税率。

五、城镇土地使用税

按照不动产实际占用的土地面积和适用的土地登记税额计算缴纳。

计算公式：应纳税额=土地面积×适用年税额÷12×出租月份数

六、印花税

按照租赁合同税目缴纳印花税，税率为0.1%。

计算公式：应纳税额=租金×0.1%

【温馨提醒】2027年12月31日前，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、教育费附加和地方教育附加。

住房出租优惠：若出租住房（含个体工商户向个人出租住房、住房租赁企业向个人出租住房），可减按1.5%计算（应纳税额 = 含税租金收入 ÷ (1+1.5%) × 1.5%）。

免税优惠：若月销售额（或月均分摊销售额）未超过10万元（按季纳税未超过30万元），免征增值税。

跨区域出租：若出租的不动产与机构所在地不在同一县（市），需在不动产所在地预缴增值税。

3. 房产税

计税方式：以不含税租金收入为计税依据，按适用税率计征。

税率与优惠：

出租非住房（如商铺、办公楼）：税率为12%。

出租住房：若承租方为个人或符合标准的专业化规模化住房租赁企业，减按4%计征；若承租方为其他单位，按12%计征。

优惠：房产税可享受“六税两费”减半征收优惠（至2027年底）。

4. 印花税

计税方式：按租赁合同税目缴纳，税率为0.1%（应纳税额 = 租金 × 0.1%，不足1元按1元贴花）。

优惠：印花税可享受“六税两费”减半征收优惠（至2027年底）。

5. 城镇土地使用税

计税方式：按不动产实际占用的土地面积和适用的土地等级税额计算缴纳（应纳税额 = 土地面积 × 适用年税额 ÷ 12 × 出租月份数）。

优惠：城镇土地使用税可享受“六税两费”减半征收优惠（至2027年底）。

6. 企业所得税 / 个人所得税

企业所得税：企业（含公司）出租不动产取得的租金收入，需并入企业当年应纳税所得额，按25%法定税率（或符合小型微利企业条件的20%）缴纳企业所得税。

个人所得税：个体工商户出租不动产，不缴纳企业所得税，其取得的租金所得需按“财产租赁所得”缴纳个人所得税。

（来源：厦门税务）

【佛山本地提醒】佛山企业老板或个体户在实际经营时，如果对出租不动产涉及的增值税、房产税、印花税等税种的计算和申报要求拿不准，建议以主管税务机关的指引为准，提前确认清楚，避免后续被要求补申报或整改。

如果你对具体操作有疑问，欢迎咨询交流，我们会结合佛山本地的实操经帮你梳理。